行業(yè)分析 | 四問四答，聊聊近期房地產(chǎn)行業(yè)的熱點問題
2023-06-14來源：廣發(fā)基金
房地產(chǎn)在A股中向來是備受矚目的一大行業(yè)，近期，房地產(chǎn)市場下行壓力進一步增大，我們整理了投資者們關(guān)注的幾大熱點問題，一起來看看吧。
【問題1】 怎么看房地產(chǎn)市場今年以來的表現(xiàn)及未來的增長表現(xiàn)？
今年以來，房地產(chǎn)市場整體呈弱復(fù)蘇態(tài)勢。今年1月銷售較弱，春節(jié)后2月市場顯著回暖，3月銷售進一步升溫至峰值，但去年11-12月因疫情積壓的需求在今年2-3月集中釋放后，4月以來銷售開始逐步放緩，5月銷售進一步降溫，樓市下行壓力顯著增大。從結(jié)構(gòu)上來看，一二線城市相對堅挺，三四線城市韌性較弱。
在未來就業(yè)、收入不確定性提高及房價上漲預(yù)期走弱的背景下，若僅依靠當(dāng)前的政策力度，后續(xù)行業(yè)復(fù)蘇動能或有不足，預(yù)計全年整體市場仍呈弱復(fù)蘇態(tài)勢，銷售面積同比增速在0-5%的區(qū)間。
【問題2】人口增速放緩，對中國未來房地產(chǎn)有什么影響？會不會出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩的情況？
在人口增速放緩下的背景下，房地產(chǎn)需求中樞可能會伴隨人口總量的減少而下移，但整個房地產(chǎn)行業(yè)仍是一個10萬億規(guī)模的行業(yè)，并不會因此消失。2021年下半年以來，雖說行業(yè)遭遇“寒冬”，但其中也伴隨著諸多民營房企的違約出清，未來行業(yè)的競爭格局反而可能更為良好，10萬億的規(guī)模對于存活下來的企業(yè)而言，仍是一個相當(dāng)大的體量。
房地產(chǎn)庫存在未來并不一定會過剩，我們現(xiàn)在看到的庫存高位，尤其是三四線城市的庫存高位，其實更多是2021年之前企業(yè)根據(jù)銷售高峰所囤儲的2~3年甚至3~4年去化周期的儲備，因為2021年下半年行業(yè)危機，銷售中樞下移，原本儲備的貨值在當(dāng)下的銷售規(guī)模里才呈現(xiàn)出高庫存的特征。隨著行業(yè)或企業(yè)持續(xù)的去庫存，整體庫存周期或?qū)⒙抵?~3年的水平，屆時庫存與銷售的關(guān)系仍將回到一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。
【問題3】國內(nèi)部分一線城市（如杭州）已有放開限購的信號，如何看待？這對未來房地產(chǎn)市場有何影響？
當(dāng)前一線及核心二線城市主要調(diào)整非核心區(qū)域限購政策，核心區(qū)購房限制仍舊嚴(yán)格。后續(xù)是否會加大放松限購的力度，還要取決于市場是否進一步下行，若繼續(xù)下行，則限購是有進一步放松的可能的，對房地產(chǎn)市場也會產(chǎn)生比較大的需求刺激。
【問題4】今年來，“提前還房貸”多次登上熱搜榜，現(xiàn)在是否適合提前還貸？
當(dāng)前部分購房者提前償還房貸，主要是基于當(dāng)前房貸利率大幅下行、預(yù)期未來收益空間降低等原因，該舉措具有一定合理性。
但“是否提前還貸”這個問題不能一概而論，個體性非常強，除了考慮房貸利率等因素外，還需要結(jié)合自身房貸成本、流動性等情況綜合評定。如果投資者選擇提前還貸，建議留足資金安全墊。
（作者：廣發(fā)基金研究發(fā)展部 丁朝飛）
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